主题：2012是楼市走势转折年 二季度触底

南都：您怎么看待今年的楼市走势？

陈劲松：2012年我们正在进入的年份和正在进入的市场将会成为中国房地产标志性的一年，它会很长时间决定着中国房地产的未来。我们正处于从萧条期 步入复苏期这么一个阶段。2011年强力调控之后，第四季度进入全国的萧条期。第四季度，2011年进入萧条，2012年上半年可能继续进入萧条期，很可 能在年中、二季度的某个时点触底了，然后进行筑底，然后走量反弹，然后进入复苏期的上半段。2012年能不能走完复苏？不知道。

南都：萧条期到复苏期有何规律？

陈劲松：所谓萧条期就是房价的探底期，有一个规律，房价越往下走，房价的探底期和成交量的萎缩是相辅相成的，随着房价往下走，成交量也急剧减少，这是萧条期的一个规律性的东西，2011年第四季度发生了。

在这个探底期，新房和二手房、一手房同时在往下探底。其中，一手是探底的主力，二手跟随，二手体现出来价格没大降，但是没有量。在这个探底的过程中，开发商的定价方法，原先的方法就失去了依据。我们碰到的开发商最多的问题是多少钱能成交，这就是探底期的最主要特征。

南都：探底到什么程度才是底？

陈劲松：萧条期的经济规律是随着房价的探底，出租的在明显上升，随着没有成交，随着价格不断往下走，但是出租一直在上升。到某一点会停 止探底，也就是探到底，是出租明显的合理。什么叫合理了？就是触及到了社会资产的平均。我们也可以用国债来说。出租比国债 还好了，你会看到成交量开始逐步地上升了，一般的规律是这样的。

原先探底期是大家一块往下探，这时候谁先成交呢？底部往上抬升的过程，买家不是者，而是购来自住。买家是要结婚的人，要换房子的人，这是一个动力。

南都：今年地价会吗？

陈劲松：2012年土地价会不会，不知道，这就成为预测从来不太准的原因之一，因为这是政府说了算，政府行为不太好预测。但按理说我们知道政府财政现在紧张，它应该卖。

但是我们的政府有一个最大的问题，政府的拆迁成本已经抬得很高，也就是说政府目前拆迁补偿的成本太高了，如果卖土地的话，它收不回来，它再也拆 不出来了。这个事就成为中国房地产上面一个玄妙的事，是大家猜不出来的，这是在2012年。因此2012年土地的不会体现在投标上，会体现在股权 转让上，也就是融创收购绿城项目，大概是这么一个意思。

南都：对消费者和开发商有何建议？

陈劲松：整个复苏过程，土地是没有人买的，也就是2012年你不会看到开发商买地，因此地价一直是很低的，整个复苏过程都会这样。整个复苏过程是永 远满足不了消费者预期的，比如消费者预期降35%，但可能降不到35%的时候已经复苏了，但消费者认为还会降。但事实上量已经开始有了，那么消费者还不满 意，这种情况会发生。所以如果给2012年消费者建议的话，要看成交量，这个极其重要。