主题：上市房企存货同比增五成 开发商压力空前

随着房地产调控的深入，上市房企的日子越发“难过”。已经公布的2011年年报显示，房地产企业存货同比激增了五成。机构认为，随着2010年大量开工的项目陆续竣工，房企去库存化的压力将与日俱增，房地产开发商有望展开新一轮促销。  

某房地产研究院 14日发布的《月度存货压力报告》显示，截至2012年2月底，北京等10个典型城市新建商品住宅库存总量为5766万 平 方 米 ， 与 去 年 同 期 相 比 增 长38.1%，与上月相比下降2.27%。库存总量同比仍然涨幅较大、处于历史高位，但环比已连续两月下降，与近期楼市成交量有所回升、供应量没有同比放 大有关。

WIN D统计数据显示，按照申万一级行业分类，截至3月14日，两市已有26家房地产企业公布了2011年年报。从资产负债率来看，剔除ST类企业，上述房企的 平均资产负债率为59.41%，同比2010年略有上升。地产龙头万科的资产负债率由74.69%上升至77.10%。

从利润情况来 看，2011年全年，上述26家房企共计实现营业总收入1275亿元，同比增长29%；归属于母公司股东的净利润则合计为180亿元，同比增长24%。虽 然整体呈现增长局面，但2011年全年，仍然有包括创新资源、高新发展、中弘股份等在内的7家企业出现净利润下滑，且下滑幅度均在17%以上。四季度的情 况则不容乐观。2011年四季度，上述房企共计实现620亿元的营业总收入，同比增长30%，但净利润却为87.5亿元，同比增长仅为17%。2011年 四季度，净利润下滑的房企达到了10家。

而从现金流的情况来看，也不容乐观。W IN D统计数据显示，2011年全年，26家房企经营活动现金流量净额为37.7亿元，去年同期则为12.6亿元，但若剔除万科之后，25家房企的经营活动现 金流量净额则仅为3 .8亿元。截至2011年末，26家房企的现金及现金等价物净减少了84.6亿元，而2010年末则净增加了170亿元。2011年四季度，上述房企的现 金及现金等价物净增加额仅为6 .8亿元，而去年同期则为59亿元，同比减少了88%。

存货数据则更令人担忧。统计数据显示，上述房企 2011年末的存货总量达到了3258.7亿元，同比2010年末的2173亿元大幅增加了50%。在有可比数据的25家中，有17家出现了存货同比上升 的情形。其中，万科的存货由去年同期的1333亿元增长56%达2083亿元。另外，上述房企的应收账款则从40.6亿元上升至42亿元，流动负债则从 2061亿元上升至2986亿元，上升45%。

国家统计局最新公布的数据显示，2012年1至2月份，全国房地产开 发企业房屋竣工面积10094万平方米，增长45.2%，增速提高31.9个 百 分 点 。 其 中 ， 住 宅 竣 工 面 积7936万平方米，增长47.9%。新时代证券认为，目前行业销售/竣工比为0.69，呈现出供大于求的格局，随着2010年大量开工的项目陆续竣 工，2012年将是行业竣工高峰年，预计在2012年全年房屋竣工面积增速将维持在30%左右的增长水平。不断加剧的行业库存压力和低迷的销售将继续刺激 开发商执行“以价换量”的市场策略。

数据显示，2012年2月末，全国商品房待售面积30526万平方米，比2011年年末增加3332万平方米。其中，住宅待售面积增加2674万平方米，待售住宅增加量不断扩大。

“链 家地产”市场研究部冯联联认为，从当前的市场情况来看，开发商从2011年下半年就面临去库存压力，加之一二月份成交走低，待售商品住宅月增加了接近30 万套(按照每套90平方米计算)，在庞大的库存量之下，而调控不变市场观望浓厚，开发商未来仍将面临更大的销售压力，或将促使开发商进一步下调价格促销 售。