前几天，江门市住建局物管科发布了《关于规范物业管理区域共有管理的通知（江建〔2021〕229号）》（以下简称“《通知》”）。

该《通知》自2021年11月15日起实施，有效期至2026年11月14日。

《通知》明确，物业管理区域共有在扣除合理成本之后，属于业主共有。

一、界定共有内容。本通知所称共有是指利用物业管理区域共用部位、共用设施设备经营、租赁等产生的，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

二、明确管理主体责任

（一）共用部位、共用设施设备的经营。业主委员会和物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，不得擅自经营。委托物业服务企业或其他单位经营的，业主和业主大会可以与经营方约定分成，业主委员会不得擅自决定。

（二）共有的使用。业主委员会和物业服务企业不得挪用、侵占和擅自使用共有。共有应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主和业主大会的决定使用。经业主和业主大会同意后，可以用于维修、更新改造物业共用部位、共用设施设备、业主委员会工作经费等公共开支；也可以分配给全体业主。用于补充住宅专项维修资金的，补充办法按照《江门市物业小区共有补充住宅专项维修资金工作指引》实施。用于应急维修的，申请使用人可在业主和业主大会监督下应急使用并做好公示。应急维修的情形参照《江门市住宅专项维修资金管理实施细则》第二十六条实施。

（三）共有的管理。业主委员会和物业服务企业按管理项目对共有收支情况单独立账，财务资料妥善保管，在物业服务管理区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，每季度公示一次，公示期不少于30天，公示内容至少包含每笔收支项目的名称、内容、单价、数量和金额以及上期、本期结余等主要信息，接受业主监督。对公示内容有异议的，业主有权查阅有关财务账簿、维修施工方案、收入或支出合同等资料。鼓励业主大会委托会计师事务所对任期和离任的业主委员会、管理共有的物业服务企业进行经济责任审计，审计报告通报全体业主，可以向住建部门反映处理。

（四）共有的移交。物业服务企业撤出小区时,或上一届业主委员会任期届满三日内，应当将共有余额和收支账目等资料和财物移交给下一任管理主体。物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝移交。

我们时间转发《通知》内容后，后台随即收到了不少街坊的留言反馈，表示对《通知》的认同与支持。

有鉴于此，房东东联合楼视君（江门楼视主笔）一同走访社区，继而和街坊一起聊聊公共的那些事。

01

公共触目可及？

《通知》的出台，好比是一朝分娩，而中间则要经历“十月怀胎”，包括调研——征求意见——发布。

如此慎重，也从侧面说明了小区公共的重要性——往小里说，关乎广大业主的利益；往大里讲，关乎小区和谐等问题。

先说公共的广泛性。当你置身江门的很多小区，可能发现，从电梯到车闸，从教育到餐饮，广告无处不在，见缝插针。

△东华大厦对外街铺很多都在营业

相信不少街坊都会发现，东华大厦位于市中心车流量颇大的十字路口，而且外墙有巨幅可动屏幕，不少房地产开发商都会选择在此投放广告。

如此看来，小区的广告收入相当可观（文后有收支明细）。

△东华大厦外墙

原因很简单——一方面，小区流量集中；另一方面，有些小区标签明显，比如豪宅项目，自然更适合高档商品做精准推广。

其实，小区的公共除了广告外，还包括租赁的摊位，以及利用公共配套如活动场地经营收入等。

02

业主对这笔钱真上心么？

少量街坊或者是业委会关注公共，尤其是当他们不满物业服务时，质询的关键点之一就是物业开支不透明，包括公共去向不明。

前几年，江海区银泉花园翠湖湾小区业委会（业主）和物管发生纠纷，焦点之一在于公共监管——部分业主尤其是欠费业主，质疑物管侵占小区公共，同时质疑公共支出不合理，例如电梯维修费比市场价高出数倍等。

还有新会安源雅苑小区业主，质疑广告。

 但大多数业主对公共意识不强，有所忽视。

《江门日报》做过的调查显示：超六成受访者对公共“蒙查查”；九成以上的受访者没有向物管了解过小区的广告。

市住建局在2020年7月30日至2020年8月20日，通过政府门户网站对《关于规范物业管理区域公共管理的通知（征求意见稿）》向社会公开征求意见，期间仅收到一条意见，且不相关。

其实，不只是江门，放眼，许多小区公共的归属、使用和管理，往往是一笔糊涂账，很多业主不闻不问，不清不楚。

03

这笔钱有多少？

这笔属于业主共有的究竟有多少？

物管协会相关负责人在接受《江门日报》记者采访时表示，小区电梯广告收入视楼盘的业主档次、新旧程度、消费群体的不同，给的价格也不同。

一般来说，广告商一般对新的高档小区电梯投入广告兴趣大些。至于小区公共停车位收入，要视公共停车位的数量、车位使用周转率、收费标准等情况而定。

记者了解到，小区里的广告位都是物管公司以整年或按月出租的形式打包给广告公司，广告公司再用于商业运作。以电梯广告为例，收入多少跟客流量和小区品质有关，每台电梯一年的广告从几百元到几千元不等。

蓬江区有小区物管人员表示，该小区一个月产生的公共大概有4000多元，全年差不多三四万元。

而房东东了解到，东华大厦的公众公示做得不错。据此了解，广告位租金这一项，一个月就超过6万元，一年下来应该也有六七十万元，相对较多。同时也可以看到支出费用也不少。

△东华大厦收入支出表

总的来说，超大社区可能一年有一二十万元，而普通小区一年也就几万元，分摊到每户可能也就是几十元。

04

这笔钱去哪儿？

蚊子肉再少也是肉。那么，这笔钱究竟去了哪里？

据了解，部分小区用于补充专项维修资金，对公共设施进行维护，这符合《江门市物业服务收费管理实施细则（2017）》的精神。

还有的小区，物管没有公示或公示力度较小，将公共情况隐瞒，并私自支配，企图“蒙混过关”。

总的来说，品牌房企做得相对较好，主要是因为他们将业主满意度作为重要考评内容。

其实，有些业主业主之所以对公共“上心”？并不一定是对那几万元的实际“上心”，而是希望自己的知情权得到足够重视。

05

要想落实好关键看老板

之前，谈到公共，有人建议，相关部门出台相关条例，明文规定。

现在规定有了，关键是如何执行？

楼视君觉得，物管公司老板应高度重视公共问题，毕竟，他们才是拍板人。

重视的前提，是意识到公共公示、合理使用的意义——既可以促进物管和业主相互信任，也有利于业委会公平、公正、透明地合理使用公共，还能在不动用维修资金的情况下快速处理一些问题，进而促进小区物业管理进入良性循环。

在这方面，海伦堡林荫彼岸、萃锦园等小区做的不错，对小区公共单独立账，公示、支出流程规范合理，值得学习。

房东东觉得留言网友有一句讲得很对：“业主是的监督者！”

不是所有物管都能自觉，那就得靠业主自身了，加强有关物业管理法律法规的学习和了解，提高对小区公共的认知度，增强业主权利意识，同时提高对物业公司或业主委员会管理小区公共的监督能力。

但单丝不成线，还是要成立业委会，不过，知易行难啊。

您觉得呢，欢迎评论。

参考资料

1、《小区公共归谁所有？》
2020年7月9日，刊发于《江门日报》；
2、《小区公共，你关注过吗？调查问卷显示超六成业主“蒙查查” 》
2019年1月11日，刊发于《江门日报》。