0 1   奇怪的数据

这里有两组城市，每组5个选手。它们最近一年，二手行情表现如下：

A组：-1.6%、-3.7%、-1.1%、-0.7%、0.9%

B组：4.6%、6.5%、6.3%、3.5%、2.6%
*来源：国家统计局发布的4月70城房价数据

你觉得，这两组选手可能是谁？

有人说A是北方城市，B是南方城市，“大南方时代”南北分化不可避免。

有人说A是中小城市，B是核心城市，大城市的房地产才有未来嘛。

其实答案是这样的：

A组：石家庄、太原、济南、郑州、南昌

B组：丹东、扬州、济宁、平顶山、赣州

乍一看，这组数据会对我们有关楼市的认知，产生不小的冲击：

东北并没有塌陷，核心城市没有想象中那么坚挺，人口外流的三四线城市房价竟然在领涨。

特别是济南-济宁，郑州-平顶山，南昌-赣州的同省兄弟PK环节，核心城市全部落败。

0 2   城镇化红利

想通这个问题，需要把目光对准轰轰烈烈的城镇化。

在当前阶段，快速城镇化带来的红利，是一个城市房价的主要推手。

让我们代入一个进城农民，或者乡村学子的视角，当你决定离开老家，去城市买房定居的时候，你最在意的是什么？

生活品质——娱乐、交通、教育、金融、住房，打开手机，看看你生活离不开的那些app，有多少需要定位功能，有多少离得开城市环境。

工作机会——或者说，足够让你背井离乡的高薪机会。住在燕郊和昆山的北漂沪漂用实际行动表示：城市的边界，由我们决定。

对城市来说，生活品质的高低取决于基础设施建设，每修一条宽阔的马路，建设一座现代的商业综合体，都能极大提高市民的居住体验。而工作机会，则取决于城市之间的产业竞争。

在这两个维度上，与乡村紧密相连的三四线城市，是城镇化红利的最直接受益者。

基建方面，三四线城市一直在蒙眼狂奔。对普通人而言，生活在三四线城市与省会，已经没有太大差异。高铁的脉络已经触及到县城，外卖与滴滴都是随叫随到，高端的购物综合体早就不是省城的专利，我在中小城市喝着同北京一样的星巴克，而且还便宜。

高薪工作，依附于新技术新产业。互联网和高端金融服务业仍旧高度集中在一线城市，只有成都、武汉等极少数区域核心城市取得了一些突破。多数省会能提供的高端职位，依然非常有限。这一点，打开招聘网站可以有更直观的体会。

0 3   红利的分配

仔细审视房价数据，我们可以得到进一步的结论：前途更光明的三四线城市，主要有两种类型。

一是基础设施较差的人口大市，以济宁、赣州、菏泽、南阳为代表。动辄千万人口，但城区规模不大，基建有很大的提升空间。庞大的人口基数代表着潜在购买力，包括想进城定居的农民，以及准备返乡创业的游子。

二是民营经济发达，消费水平强劲的城市，以扬州、金华、宁德为代表。它们大都有成熟的产业，城市基础设施完善，区域购买力强大，企业和个人离乡讨生活的欲望不强。

准确说，在多数省份，核心城市对乡村人口的吸引力，并没有想象中那么大。三四线城市截留了城镇化红利，而省会更像一个有省府驻扎的，大号地级市。

相对应，四川和武汉的房价数据，呈现出与前面完全相反的画风：

成都 7.4%  武汉 2.8%

泸州-0.8%  南充 -4.5%  宜昌 -0.1%  襄阳 -0.4%

0 4   投资不是念经

三四线城市的房产有没有未来？不一定。

人口外流，房价一定会跌？不一定。

有哪些省城会脱颖而出，成为下一个武汉和成都？还是不一定。

房价是一个复杂的东西，有太多维度的变量去影响它。具体的看，每个地区都有其特殊性，从来就没有放之四海而皆准的法则去预测房价走势，四川的投资经验，照搬到浙江，可能会错的离谱。

“只有大城市才有房地产”“人口外流的城市没有价值”“三四线城市的房产价值将归零”

这都是关于楼市投资，被传念无数次的经。念经是经济学家和股评人的事情，但不是揣着真金白银的投资人应该做的事。

不要随波逐流，去轻信一些判断，多问对不对，多问为什么。