去年6月，《海南自由贸易港建设总体方案》出台，其中20倍的免税额度，让这座3.39万平方公里的海岛，承载着内地居民“免税购物天堂”的重任。

这一次被点燃的，不仅仅是大家前往海南的购物热情，还有当地房地产投资热情。而在这样的市场环境下，继续滋生的房地产市场乱象，也屡禁不止。

近日，海南海口市住房和城乡建设局发布《关于清理房地产开发项目可售房源的通知》，直指海口市房地产商品房项目存在捂盘惜售等违法行为。

风口上的“捂盘惜售”

图片来源：海口市住房和城乡建设局官网

海口市住建局在发布的通知中明确指出，取得商品房预售许可证或现房备案的项目，开发企业须于5月18日前一次性公开销售全部可售房源。

在5月18日之前为房企的自行整改阶段，如果没有进行整改和公开可售房源，再由行政主管部门核查。

通知中还指出，如果存在捂盘惜售行为，将按照相关规定采取关停网签备案等措施，对于拒不整改的，将依法从严查处。

除此之外，开发企业还须在5月18日前将因办理抵押、抵工程款等原因尚未对外公开销售的房源情况，以及相关的佐证材料报送市住建局。

这也意味着，开发商不得假借“工抵房”名义，长期“雪藏”房源，不公开对外销售。

其实，海南的楼市调控曾多次提及过违规销售、捂盘惜售等楼市乱象行为。

在去年出台《海南自由贸易港建设总体方案》后不久，海南当地政府就针对房地产进行了调控，对楼市中的炒作和投机行为，进行查处。

去年8月，海口市当地管理部门就曾发出过公告表示，收到群众反映的违规销售情况，将针对房企和地产经纪机构涉及虚假宣传、违法广告、捂盘惜售、无证销售、捆绑销售、价外加价、滞后网签等行为进行市场整治。

此后不久，海南房产官网便公告了12家违规销售商品住宅的房地产企业、中介机构和个人行为。个别房企在当地群众举报中，遭到了严厉的处罚。

近日，在海口市当地管理部门下，针对的楼市捂盘惜售等乱象行为，是开发商们在“房住不炒”的风口浪尖上，又一次试探市场，遭到当地政府部门调控。

单月预售超4600套，房价持续上涨

在社交媒体上，有当地房产自媒体近日指出，目前海口市区已无新楼盘可售，不得不让人产生怀疑。

据当地购房者透露，海口市区并不是无房可售，只是比较少，而且市区有的盘存在捂盘惜售。

经过查证了解，在海口市当地的海口住宅与房地产信息网中，能够清楚看见最近大量预售证披露情况，的项目大华·锦绣海岸G0602的预售证发证日期在5月17日。因此，无房可售更多可以理解为饥饿营销的托词。

图片来源：海口市住宅与房地产信息网

有媒体通过海口市住宅与房地产信息网公布的数据进行了统计，2021年4月，海口有15个项目拿到了预售许可证，合计房源达到4634套，住宅占比51.42%，多达2383套，其中普通住宅的备案均价在16500-19880元/㎡之间。

今年一季度中，海口新房一共卖出8168套，单月销售套数在2700套左右，4月份的供应数量不可以说不够充足。

在供大于求得情况下，却有群众举报开发商捂盘惜售的行为，这背后或许与当地的房价增长有关。

据了解，海口市当地房价已经连续11月上涨，在国家统计局网站公布的数据中，不论是新房还是二手房价格，均保持着环比连续上涨。

图片来源：国家统计局

从5月17日公布的4月数据来看，海口新房环比1.0%，新房价格环比涨幅排名前三。通过对比发现，海口同比去年4月，价格涨幅达到4.6%，持续保持着不错的增长趋势。

值得一提的是，今年还是海南全域实现限购的第三年。2018年4月，海南当时贸易自由港落地，海口当时房价猛涨。

国家统计局数据显示，2018年4月，海口当月新房房价环比上涨1.9%，与三亚涨幅位列。当时房价同比涨幅也达到7.2%。

不过海南实行全域限购之后，海口的房价并没有一夜入冬，冬季也较为短暂。查询国家统计局数据对比发现，海口在2019年4月新房房价同比上涨达到15.7%，2020年4月新房房价同比涨幅达到5.3%。

从数据来看，近三年以来，海口新房价格实际一直维持着上升的趋势，受限购影响并不大。

“捂盘惜售”不止在海口

“捂盘惜售”这样的行为，并不是一个特殊楼市现象，而是常年发生在各地楼市当中。

有的开发商为了达到捂盘惜售的目的，还采取假预定或者假成交来烘托楼盘热销。如果他们所推出的楼盘三个月才卖完，他们往往会两三个星期就“卖光”，给人以楼盘销售非常火爆的假象来吸引购房者，也可以通过捂盘达到涨价的目的。

即使在现在许多城市进行限价的情况下，捂盘惜售这条路依然有很多城市的项目在走。

慢销售的状态下，背后就会有慢开发，每一次的预售价格，就会通过时间换增长空间，进行一次幅度调整。

比较典型的，可能有之前李嘉诚旗下和记黄埔南都汇项目，作为当时成都2001年的地王项目，总价达到21.35亿元，楼面价1030元/㎡。

时至今日成都所在区域房价已经达到2.4万/㎡。但是项目一直缓慢开发，去年7月通过转让还倒手获利约34.51亿元离场。

还了解到，位于苏州的欧风丽苑项目，是在2004年拿地，当时楼面价只有1081元/㎡，只在2006年和2009年期间，领取了预售证。

如今，该区域板块楼面价已经涨到约2万元/㎡，涨幅约20倍，房价上涨幅度也达到5倍之多，该楼盘依然迟迟不卖，官方则回复称：该项目计划要做精装修，暂未完工。

纵观各地楼市来看，针对捂盘惜售这样的行为，不只是海口需要这样做。

你所在的城市存在这样的捂盘惜售的行为吗？欢迎大家在评论区聊聊！