近三年江门市场迎来“剧变”，地价从“2”字头成交价到如今的“6”字头挂牌价，房价早已破万，关键的3年里，江门楼市经历了什么？

《启城转合》“转”篇，用数据为大家带来市场的跌宕起伏。

"转"篇
土地市场

01

3年土地市场起伏跌宕

2015年，江门土地市场“冷淡”，底价成交是市场主流。2016年市场情况逆转，多个高价地才频出，刺激着购房者的神经。

根据江门城区土地市场成交数据显示，2016年至2019年9月，江门城区土地市场共有86幅房地产用地成交，成交金额高达383.7亿元。

▲2016-2019年江门城区平均楼面价

（2019年数据截止至9月）

2016年—土地市场回暖

2016年江门城区共有11幅地块成交，土地成交面积29.59万㎡，成交金额32.37亿元。

回顾当年土地市场，蓬江、江海区经历了上半年“消沉”后，下半年多幅靓地相继推出，掀起厮杀战，挂牌出让地块平均楼面价约4215元/平方米，相比2015年上涨115%。

碧桂园以及美的地产连续摘得三幅地块，直接拉高当年地价，分别建成碧桂园滨江壹号以及美的公园天下。两个项目在一年内全部售完，成为江门高价地销售案例。

▲2016年江门城区土地成交情况

2017年—进入“爆发期”

如果说江门土地市场最关键的一年莫过于2017，连续多幅地块高价成交，价格一次又一次地刺激着大家的神经：地价”5”字头2幅，“6”字头3幅，“7”字头2幅，“8”字头2幅，9”字头2幅...

▲2017年江门城区土地成交情况

高价地的产生进一步助推着江门城区房价不断往上涨，但2018年的高价地未能如2017年般的“热销”，不少项目已接近封顶阶段，但尚未开卖，嘉华集团项目更被网友“戏谑”为府西交现楼的项目。

2018年—上半年地价不断上涨 

2018年土地市场迎来逆转，上半年高价地依旧层出不穷，特别是蓬江以及新会，频频拍出破“8”奔“9”的价格，地价不断上涨。

下半年，土地市场则息鼓偃旗，一方面由于地块素质并没有上半年的好，另一方面，不少高价地“堆积”情况下，迫于去化问题，不少房企拿地更为谨慎。

▲2018年江门城区土地成交情况

2016年上半年是江门土地市场从平淡转为聚焦的关键时刻，而2018年下半年则是土地市场从“争破头”转为“理性”的重要转折点！

2019年土地市场依旧理性，虽有不少新面孔房企入驻，但并未出现前三年的疯狂现象。

02

蓬江先火，新会后劲足

就区域来看，各区情况不尽相同。

蓬江区—2016开启“限价”先河

2016年江门土地市场狂热始于滨江，多家房企争先抢地，滨江已成为“兵家必抢”之地，随后从滨江蔓延至杜阮，2016年碧桂园以6894元/㎡高价摘得杜阮那糍坑地段，开启了江门土拍“限价+竞配建”的土拍模式。

▲2016-2019年蓬江区平均楼面价

（2019年数据截止至9月）

滨江与杜阮成为了蓬江土拍市场上的“宠儿”。

以滨江为例，2016年滨江开启“4”字头成交价格，经过了3年的起伏，近期华发股份再以“6”字头价格底价成交。

▲2016-2019年滨江新区地价曲线图

江海区—2017年正式加入热战

2016年，江海区成交地价都是“1”字头，相对于蓬江的热度回升，江海显得更加“淡定”，平均楼面价约1477元/㎡。

2017年在江海景贤小学建设推动下，江海土拍成为焦点，平均楼面地价约7053元/㎡，一年上涨5576元/㎡。

2018年下半年一方面府西地段地块已大部分分割完成，地块受欢迎度不如此前；另一方面，受整体市场影响，多幅地块纷纷底价成交，情况延续至今。

▲2016-2019年江海区平均楼面价

（2019年数据截止至9月）

新会区—2018年集中发力，后劲十足

如果说蓬江区从2016年就开始土地争夺战，那么新会则从2017年才正式开启。

▲2016-2019年新会区平均楼面价

（2019年数据截止至9月）

碧桂园集团以7283元/㎡摘得梅江村地块，建成新会碧桂园大成，现项目已洋房已全部推出，进入清货阶段。

接下来，骏景湾地产、新隆置业、博富控股等房企嗅到了新会市场的“商机”，纷纷“砸金”入驻，地价飙至“8”字头。

▲2016-2018年新会会城地价曲线图

2018年年末市场热度稍有下降，出现了底价成交、流拍等现象，但2019年，新会土地市场依旧火热，不同于蓬江江海两区的“平淡”，每次土拍均能吸引超10家房企竞争。

03

新面孔房企超10家

在江门土地市场发生转折的这3年里，不少房企更是起到了关键作用！

①碧桂园集团屡屡刷新价格，带领地价往前冲，先有杜阮开启限价，随后的滨江地价纪录保持者——碧桂园滨江天际。

②近年来更是涌现了不少新房企，且多为外来品牌房企，数量已超10家。

究竟房企们在这几年发挥了怎样的作用？又是如何推动市场的发展？

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