主题：质疑房地产“泡沫论”

一、全面理解住宅的使用价值和投资性需求的合理性

“泡沫论”者强调“住宅”用来自住才实现了使用价值，唯有消费性需求才是合理需求。我认为，这种理解是片面的。诚然，商品住宅的基本属性是使用价值，是用来居住消费的。但作为资产也同时具有投资价值。住宅的使用价值不能片面的理解为购房者用以自住。无论是“自住”还是“他住”，只要有人居住，就实现了其使用价值。

房地产市场是由新建商品房市场、存量房市场、租赁市场组成的。三者联动，互相补充，是一个有机整体，缺一不可。投资性需求或出售或出租，最终转化为市场供给，转化为住房消费。试想如果没有投资性需求，每个家庭都只有一套自住房，二手房的房源势必枯竭，房屋租赁市场也不复存在。中低收入住房困难家庭、2亿农民工及其家属、每年600万新进入职场的大学毕业生何以“住有所居”。

我们倡导住房梯次消费，如果二手房市场房源不足，只能逼着人们都去买新房，进一步推高房价，这将加重住房消费支付能力低群体的负担。如果租赁房源不足，势必导致租金上涨，使更多人挤进购买“产权房”的独木桥，进一步加剧供需矛盾。另外，党和国家提出要增加居民的财产性收入，把房产作为理财工具也理所当然。

所以我们不能一概否定投资性购房。投机资本囤房、炒房扰乱市场，是要坚决遏止的。在供给不足的情况下，对购买二套房、多套房适当提高信贷门槛只能作为“权宜之计”。

从理论上讲，炒房之外的一般性投资性需求也是合理需求。

投机性和投资性需求占多大比重，是否已成为市场主导？根据二手住宅的房龄和换手时间的长短可以分析判断。可惜没有这方面的数据。不过根据新建商品住宅与二手住宅的比价也可间接判断。

投机炒房的特点是大量囤积，短时间内倒卖，转手时间大多数在1－2年内，由于房价走势的不确定性，为避免风险，投资性购房如果择机出售，一般也在5年之内。所以投机和投资性购房者出售的是“次新房”，如果“次新房”比重大，二手房的房价应该接近新建房的市场价。

沈阳市2010年上半年新建商品住宅销售均价与二手住宅成交均价的价比为1：0.7。30%的差价表明二手房市场中“次新房”的比重并不大。为改善居住条件和更新换代而卖旧房是主体，这也足以证明投机和投资性需求没有主导市场。作为二线城市的沈阳在全国绝非特例。

投资性需求的数量被夸大了，房地产市场被“泡沫”了。

哎

所以啊

那天去看过！