主题：业内揭秘 保障房信托实际为了商品房项目融资

不到5%的项目利润收益率竟高达10%业内揭秘保障房信托实为包括商品房在内的项目融资

随着第一波房地产信托兑付高峰过去，房地产信托发行开始卷土重来。这一波，火的是保障房信托。对于被地方政府限定利润为总投资额的3%~5%的保障房，居然得出10%以上年化收益率。
记者连日来调查并综合专业信托人士揭秘发现，不少保障房信托事实上是“保障房信托资产包”，包括一部分保障房融资和一部分商品房融资，但是具体的比例，投资者难以知晓。而且财政不能进行担保，因此，在选择此类信托产品的时候还需了解各方情况再做定夺。

地产信托又火了！根据普益财富提供的信托市场3月月度报告来看，从资金运用领域来看，投资于房地产领域的产品仅仅亚于工商企业领域信托产品的数量，成立数量位居第二，共56款，环比增加了60.00%。而这一波，火的是保障房信托。

当前保障房信托以棚户区、城中村改造是保障房建设热点之一，涉及土地一级开发，及后续的二级开发。

根据展恒理财基金研究中心统计，截至2012年3月21日，根据展恒理财基金研究中心统计，截至2012年3月21日，2012年一季度披露的保障住房类集合资金信托产品共21只，发行总规模38.56亿元,平均发行规模1.93亿元。2012年一季度披露的保障住房类集合资金信托产品共21只，保障住房类信托产品的市场平均收益达到9.23%,平均期限为22个月。

而进入4月以来，保障房信托的收益率更加水涨船高，10%以上的收益率屡见不鲜。4月份上市的“北国投-天房大寺127号地块保障房项目集合资金信托”，发行规模4.9亿元，期限14个月，预期年收益率达到9% ~11.5%。而中航信托在售的“亿利金威集宁保障房建设集合资金信托计划”预期年收益率也达到9%至10.5% ，增资款专项用于乌兰察布市集宁区“百旺家苑”保障房项目。

融资成本 已经达到15%~18%以上

众所周知，保障房的利润率并不算高。业内人士透露，保障房的利润一般被地方政府限定为总投资额的3%~5%。目前市面上发行的保障房信托，预期收益率就已经达到10个点左右。除了给予投资人产品预期收益外，融资方还要付出大约12%的信托报酬发行费用，2%左右的渠道费用，5%左右的给资金中介的介绍费、第三方资产净值尽职调查费用等。这意味着，有很大一部分保障房信托的融资成本已经达到15%~18%以上。

基础设施是微利行业

而对于基础设施信托而言，基础设施本身是微利，如果用基础设施的盈利来支撑高达十几个点的基础设施信托融资成本，根本是“不可能的任务”。

低利润的保障房项目如何支撑如此高的融资成本？在业内，一个公开的秘密是，保障房信托主要是保障房与商品房、土地一级开发的“打包”融资，更有甚者，许多保障房信托以保障房融资之名，行商品房融资之实。专用于保障房的信托占比少之又少。而若非银监会自上而下的检查,很少有机构会对资产包打开“晾晒”。

记者注意到，由于投资方向多为政府所支持的产业，所面临的政策风险相对较低，投资人对这些信托比较信任，总觉得有政府兜底。但信托人士刘擎认为，不能这么简单理解。根据法律，财政是不能进行担保的，变相担保也被有关部门叫停，这些保障房、基础设施是具有公共性质的服务，政府通常会在一定程度上支持，但是从信托计划信息披露的情况看，没有看出政府担保的含义，全部是有关开发、建设企业在进行抵押担保。

“打包并不违反相关的规定。”信托人士刘擎介绍，信托公司通过相应的设置来提高信托资金的收益，“实质上保障房信托的收益是由配套的商品房拉上来了。”而这样“炮制”出的保障房信托，在投资者购买的时候，很难获知保障房和商品房的占比究竟如何。

这样“炮制”出的保障房信托，可能存在的外延风险就很大。刘擎称，如有足值抵押，保障房信托项目单体项目风险从会计角度而言，意义并不大，但投资者需要警惕的是房地产商的外延风险。即如果保障房融资方在其他地方的资金链断裂，也可能影响到该款产品的兑付。

风险：短贷长投

而对于基础设施信托来说，高速公路、市政建设等基础设施项目的成本回收期动辄数十年，而信托大部分的融资时间在1~5年之间，期限不匹配、短贷长投也是很大的风险。

展恒理财分析师也在此前表示，目前信托业整体信托资产余额已达4.8万亿元。整体兑付存量较大，因此整体信托业存在一定的兑付风险。建议投资者在选择产品时需要从信托发行平台、项目地理位置及还款方式或还款来源，项目担保或回购方所在地区及财务信用等级三方面具体分析每款产品。