主题：销售回暖难解资金饥渴 房企“前赴后继”海外发债

金地集团今天公告称，为优化债务结构，公司全资附属公司金地国际有限公司在境外定价发行3.5亿美元五年期固息债券，年利率7.125%，目前债券已获原则性批准于新加坡交易所上市。这是继7月19日金地国际控股有限公司在海外发行12亿元三年期无抵押优先级债券后，金地再次在海外市场发债。

根据中原地产的统计，随着美国QE3的推出，受房地产调控政策影响的内地房企在海外市场的融资热情也随之升温。近期，内地房企在香港发行的债券出现暴增，仅9、10两月，内地房企在香港已发、拟发的债券总额分别为8.5亿和12.5亿美元，与之前的融资规模相比出现大幅增加。

本月初，SOHO中国又成功发行10亿美元债券。而从去年6月至今，SOHO中国共筹集了高达22亿美元的低成本资金，其中包括两笔分别为6.05亿美元、6.26亿美元的三年期银团贷款，以及此次一笔6亿美元的5年期票据和一笔4亿美元的10年期票据，这总计10亿美元的票据，收益率分别为5.75%和7.125%。

毫无疑问，和内地银行基本停止房地产开发贷款、信托成本动辄15%以上的年利相比，房企海外发债仍是低成本融资的明智之举。而海外资金对内型房企债券的积极认购，一方面是热钱总盘加大，一方面也对内地房地产市场保有信心。

其实，从2011年开始，房企热衷于海外发债的迹象就已经十分明显。仅去年上半年，就有包括恒大地产、仁恒置地、雅居乐、合景泰富、恒盛地产、佳兆业、人和商业、路劲基建、盛高置地、宝龙地产、世茂房地产等十余家大型中资房企启动海外融资。

从这种前赴后继的房企融资举动中可以看出，尽管下半年房企销售回款大幅改善，但由于在购买土地上有更多资金需求，房企用尽一切办法融资的战略并未改变。“房地产本质上是一个资本游戏，资金和土地是房企生存的最重要资源。从这个角度上说，房企对资金的需求是没有止境的。不同的是，每个企业对资产负债率的心理承受能力不同，对融资成本的上限设定不同。”杭州某大型房企负责人告诉记者。

今年三季度以来，包括保利、万科、中海等大型房企开足马力在全国拿地。据统计，受标杆房企三季度大规模拿地的影响，三季度标杆房企货币资金整体出现下滑。万科、保利、招商、金地这四大房地产企业三季度末持有现金下滑4%，其中万科、招商、金地分别下滑29%、3%、1%，由于保利三季度仅拿地29亿元（未包括10月拿地80亿元），远低于其销售金额253亿，因此保利持有的货币资金大幅增长41%。

从短期资金链来看，万科、保利、招商、金地的短期借款覆盖率（货币资金/短期借款+一年内到期的非流动负债）分别为179%、155%、155%、150%，均显著高于100%的安全标准。但除保利外，其余三个开发商的短期借款覆盖率均有明显的下降。

 形容得很贴切！

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