主题：百家上市房企背负万亿巨债 开发商为何不

98家上市房企背负1.01万亿巨债资金链越来越紧

在持续的宏观调控政策下，房地产企业的资金链越来越紧，市场上的存货越来越多，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。

资金紧张，业绩下滑，但让人不可思议的是似乎总是遥遥无期。在开发商看来，全新楼盘售价低于吹风价，或者是原楼盘新项目售价不上涨已经是做了极大的让步。

为什么开发商宁愿勒紧裤带也不愿？记者试图寻求答案。

开发商的悖论

风声紧 实质性仍是未来时

温州出现了抛货潮，富力地产董事长李思廉也在中报发布会上表示，富力公司在价格上已下调10%，预计下半年还将作出调整。但实质性的仍是未来时。

7月份全国70个大中城市房价报告显示， 70个城市中有39个城市新建商品住宅环比价格上涨。而同比价格下降的城市只有1个。

分析显示，与2010年全年相比，7月份一线、二线、三线城市均上涨4%以上。而且实际上，市民实际承受的房价上涨幅度更高：广州上月一手房网上签约均价高达13218元/平方米，同比上升17.8%。“预计9月份前后房价将首次出现环比负增长。”预言能否成真？

债务增幅高于业绩增幅

而上市房企平均资产负债率超过60%。截至今年6月30日，这些公司的债务总额达10102.7亿元，同比增长43%，远高于业绩增幅。其中被称为A股地产四大金刚的“万保招金”负债最高，合计达到4541.15亿元，而去年同期的负债仅为2779.45亿元。这也意味着，四大龙头房企今年中期的负债总额增幅达63.38%。

同时，98家公司的平均资产负债率为62%，有60家资产负债率有不同程度的上升，负债率超过70%的也达到40家。四大龙头企业的资产负债率也都维持高位，其中保利地产达到81.09%，万科为77.85%。

分析称，虽然上市房企为避免短期偿债压力过高，债务结构有了调整，短期借款和一年内到期流动负债增长幅度相对较小。但宏观政策不放松将增加上市房企的财务成本，业绩增长受到冲击，房价和调整或是必然选择。

焦点关注

开发商为何不

面临资金面的困难和业绩的压力，开发商为何不呢？记者对此进行了调查分析。

理由一

上半年6051.9亿信托

资金进入房地产领域

据中国担保有限公司业务经理卞希国介绍，公司主要是给房地产企业作贷款担保，“今年上半年就做了17亿元，保利、万科都有向我们贷款。”

住建部政策研究副主任秦虹表示，调研发现2010年国内市场涌现了20多只房地产私募股权基金，去年末资金规模达到500多亿元。今年上半年房地产领域的信托资金的金额按照信托协会公布数据是6051.9亿元。

理由二

看好后市

不愿贱卖资产

前美国银行美林董事总经理、安泰盘实总裁蓬钢先生表示，缺钱的房地产业要么是尽快以相对低的价钱把手里资产卖掉，换取现金，要么去市场上融来相对成本比较高的资金，“我建议还是尽量少贱卖优良资产，相信这轮调控后，资产价格还有大幅度上升。”

高和董事长苏鑫表示，中小企业如果生存都是问题，那就，“那些微型企业，就一个项目，干脆把项目卖掉。中型的房地产企业可以用股权融资方式跟基金合作。需要短期资金，可以跟信托合作，转向民间高利贷风险很大。”

理由三

很复杂

效果并不一定好

为何宁愿高成本借贷，也不促销？“有些是房，目标客户被限购限贷，降了效果也不好；有楼盘若大降，则前期业主闹事。”某表示。

“一旦会引起退房和利润下降及贷款机构的注意，而借钱可以最快速度提高资金周转率，况且销售款被政府监督，很难在短时间解决资金缺口的问题。”亚太城市发展研究会政策研究主任谢逸枫表示，“因此，不到万不得已，开发商就算‘没饭吃也不会’。”另外一个方面就是机构贷款的金额比较大，而靠销售一下要回收庞大的资金不太可能。

市场研判

资本金上调至35%

开发商或有可能

在何种情况下，开发商才会选择呢？“就是到了贷款贷不到和销售连续半年大量下降，资本金从现在的20%上调至35%，或者是爆发金融风暴的时候。要不，开发商不会。”谢逸枫表示。