主题：“最严调控”下 楼市“金九银十”能否继续

进入9月，各地楼市依旧不温不火，并没见“火爆”前的热潮。

机构1日发布最新报告指出，上海、深圳等十大城市8月住宅平均价格为15773元／平方米，与7月相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降。

具体来看，十大城市中，重庆、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7个城市住宅价格环比下降，城市数比上月增加3个。而广州、武汉、北京等3个城市价格环比上涨，涨幅皆在0.6%以内。

而8月同期全国100个城市住宅均价为8880元／平方米，与7月平均价格8874元／平方米基本持平。其中，56个城市价格环比上涨，44个城市环比下跌。与7月相比，价格环比下跌的城市增加11个。

另外，开发商上半年拿地成本也同比下降。研究显示，1至6月，全国130个城市土地成交溢价率仅为17%，较去年同期减少14个百分点，其中住宅类用地 溢价率为19%，较去年同期减少18个百分点。其中，上海今年前8个月土地出让金743.1亿元，仅为去年全年的48.4%。北京前8个月土地出让金 671.95亿元，为去年全年的40.9%。

往年的“金九银十”，不仅是销售的季节，也是的季节。伴随房子的热销，房价也直线上升。根据国家统计局统计，2010年9月份全国各类房屋价格均呈现出不同幅度的上涨，高档住宅更是上涨15.2%，这种涨势延续到了今年上半年。

那么，今年的“金九银十”又面临着怎样的市场环境呢？

首先，去年四季度以来，央行多次提高存款准备金率和存贷款基准利率。近日还下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围。这意味着银 行资金进一步吃紧，继而影响到房贷。武汉许多银行的首套房贷利率也上浮了10%至20%。无论是从调控政策力度还是银行自身信贷规模来看，今年下半年个人 房贷业务都没有松动的迹象。这将对购房需求起到直接的抑制作用。

业内人士介绍，对楼市影响最大的莫过于限购和限贷。虽然目前性需求已大大减少。但是，刚性需求 尤其是城市建设及城镇化过程中所产生的需求并未受多大影响。从经济学角度来说，影响楼市波动的最关键因素供需关系仍未根本改变。所以，无论是量还是价的方 面，商品房销售短期还不会出现大的震荡。

如此看来，今年的“金九银十”是否会出现仍然是个未知数。

在这样的市场背景下，越来越多的市场人士和购房者认为，开发 商唯有通过实实在在的价格松动，才能撬动销售，否则“金九银十”难以出现。在全国46个城市的调查显示，41.8%的网友认为“金九银十”会“量价齐 跌”，23.5%的网友认为“房价会有所下跌，而销量则上涨”，还有5.8%的网友表示“房价上涨，销量下滑”。

北京中原地产市场研究部主任张大伟认为，今年上半年房地产企业经营业绩都不乐观，大多是靠二、三线城市在支撑销量。现在二、三线城市开始限购，表明了控制房地产市场的决心，将直接影响消费者心理，导致“金九银十”的销量下滑。

而湖北长江建筑集团总经理舒先德认为，“金九银十”期间，许多城市房价将会有一个上涨的趋势。他说，受通货膨胀 等因素影响，房地产企业上半年土地成本、财务成本都有所上升，肯定会趁这个销售旺季弥补回来。同时，他对调控政策也比较乐观。“全球经济状况将制约政府对 房地产的调控。全球经济放缓将对出口和经济增长产生不利影响，这或将迫使政府不得不放松房地产市场的紧缩政策，以刺激和就业。”