主题：房地产信托二季度平均收益逾10% 达近年来最高点

编者按：在信托产片房地产信托可以算是个另类。它有着其他产品难以匹敌的高收益，自然吸引了信托公司火爆发行。然而，面对着房地产领域的坚定调控，该类产品却又让者对于其未来收益预期最难以把握。该发行还是该收紧？一切还是市场说了算。

-本报记者 徐天晓

据相关数据显示，今年上半年房地产信托的预期平均收益率在各类信托产品中第一，二季度平均收益甚至超过了10%，达到了近年来的最高点。

房地产信托占比微降

用益信托发布的数据显示，房地产信托产品较去年同期有绝对的增长，但是从总量占比的相对值来看，房地产信托的占比略微下降。

数据来看，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，发行规模同比增长137.36%。发行规模占2011年上半年总规模的47.6%，占2010年全年总发行规模的41.8%。

今年上半年新增非房地产信托产品规模1758.1亿元，其中非房地产信托规模占比53.82%，较去年同期上升了1.82个百分点。房地产信托在总的信托规模中占比略微下降。

由于今年上半年信托业整体飞速发展，新增信托资产已接近2010年全年新增总量，房地产信托的发行也是随之水涨船高。不过，房地产信托的规模在总体 的占比并未出现明显的变化，未有该类产品大幅度的单一上涨的现象，更多的是随着总发行情况同比例增长。用益信托认为，房地产市场政策调控的效果一定程度传 导到房地产信托产品的发行市场，或是造成这一情况的原因之一。

上半年平均收益率9.81%

从用益信托的数据来看，今年上半年房地产信托的平均年收益率为9.81%，相对2010年全年房地产信托8.92%的平均年收益率来说，增长了 10%。自去年10月份，房地产信托收益率一路走高，是2011年5-6月份，房地产信托的平均收益率分别达到了10.29%和10.17%，使得整 个二季度房地产信托平均收益破10，拉动信托产品整体收益率超过9%。同时可以看到房地产信托收益率较其他产品高出1.5个百分点。

房地产信托收益的上升目前来看主要受两方面影响：一是受通胀以及通胀预期的影响，者普遍要求较高的收益以应对通胀；二是在宏观调控不断深入且政 策效果逐渐显现的情况下，地产商从银行获取贷款更加困难，而介于银行信贷和民间借贷的信托融资成为地产商的首选，因此，信托公司明显处于“卖方市场”地 位，地产商若想获取有限的信托资源，必然要付出更高的成本。

开发商二级以上资质占比超70%

去年银监会下 发的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》中强调了关于开发商“四三二”资质的要求。用益信托的数据显示，在提出保障房产品之后，2011年上半年发 行的536款房地产信托产片有215款产品的项目方或其母公司有一级资质，占比达40%；项目方自身或其母公司拥有二级资质的有21%。目前，首先受 房地产调控政策冲击的，更多是的中小开发商，大的开发商由于有充足的土地储备和项目储备，以及自身在房地产市场的品牌效应，受到宏观调控政策的影响将相对 较小。由此，有理由相信，在2011年上半年发行的集合信托产片70%的房地产信托产品受到目前调控政策影响将较小。

分析人士指出，目前在房地产信托产品的设计上，主要还是贷款、权益及股权三种模式。项目方资质较好，抵押物充足的产品，一般采用贷款和权益 等方式；而达不到“四三二”标准，或为开发某一项目的单一项目公司以及较早介入项目运作，还未获得土地使用权来用于抵押的项目，则多采用股权 的方式。这三种产品在规模上讲，今年上半年分别占17.65%、21.53%、41.71%，三者共占总量的86.19%。其中股权类产品同比增长超 过了5个百分点。

保利发行11款产品居首